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一線城市認房又認貸二手房市場或受影響

来源: 作者: 2019-05-03 11:52:16

兩會才結束不久,3月17日一大波房地產市場調控政策來襲,先是北京出臺限購,隨后短短幾個小時內,石家莊、鄭州、廣州等城市,相繼公布政策,并于18日開始實施。

一线城市认房又认贷全面实施

新出台的北京房地产调控政策,要求“居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”

晚间,广州随即出台调控政策,非本地户籍居民购房资格由3年社保升至5年;二套房资格认定一样遵循“认房又认贷”的规则;单身人士限购1套住房。

随着北京和广州宣布房地产新政,自此北上广深一线城市全面实行“认房又认贷”的政策。而此次政策与去年上海1128政策在内容上相似度较高,以提升购房门槛及增涨首付为主要政策内容。从上海成交量情况来看,自新政前受房价涨幅影响,自8月起成交量就有所回落,新政后,上海成交量始终处于低位。

(数据来源:前瞻数据库)

房多多数据研究院表示,根据房多多市场监测结果来看,除成交量变化外,上海市场成交结构也同改变,目前上海市场成交主力为刚需楼盘,且成交围绕在嘉定、南汇、松江等区域。此次新政出台,对北京及广州,同样可能出现未来刚需为成交主力的情况出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,限购城市加码,数量增多,说明两会后楼市政策仍然会对热点城市采取比较严厉的管控做法,后续不排除采取市区郊区不同等限购做法出现。

环一线城市“限购圈”开启

自2月28日以来,19天内共计有17个限购城市,这也是继去年十月后,又一次“政策潮”,与去年的政策潮相比,此次新政出台城市的布局更为明确。除了“认房又认贷”的一线城市调控政策外,此轮政策还包含了河北涿州、保定、张家口、石家庄等环北京周边城市,和嘉善等环上海区域。

刚刚结束的“两会”政府工作报告中,李克强总理也曾表示,将对房地产市场采取“因城施策”。因此,这轮对于环一线城市的限购并非意料之外。在过去两年中,由于一线城市房价逐渐升高及后来的限购等缘由,导致房地产市场购买力外溢作用明显,周边城市房产热,出现房价上升等现象。以嘉善为例,作为距离上海近的县,受到上海住房购买力外溢等因素影响,购房热点区域主要集中在罗星街道和大云街道等高铁新城核心区域,而据瑞银房地产研究报告显示,在其监控的城市中,有很多南部和东部地区的三线城市房地产库存销售比已经低于12个月的均值。

房多多数据研究院认为,此次政策从内容上看是基于以刚需为主要导向,再一次明确之前总书记提出的房屋居住属性,政府对房地产市场的调控应是出于让房地产平稳成长的考量。

政经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵则认为,本轮新政属于预防性,与去年新政目的不同,去年调控政策出台条件为20个热门城市已经房价出现上升,其主要目的为遏制房价继续上涨,为事后出的限购政策,此次尚未形成大涨,事前出台限购政策,主要是防止在未来几个月,再出一轮新的房地产上涨。

二手房成交量受限 差别化政策是关键

此轮限购政策中信贷政策是重点,北京提出“认房又认贷”,且暂停发放25年以上的个人贷款,广州公积金中心发布新政,规定无住房贷款结清首付也要4成,外加上此前的深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌5个二线城市,出台了“认房又认贷”政策,而信贷政策对于楼市成交量有着直接影响。

北上广深一线城市在多年前就实现了一二手倒挂,此次“认房又认贷”新政的出台影响的就是二手房市场。此前,北京曾出台类似政策,结束了北京连续13个月市场上行的态势,此后近10个月时间处于交易量萎缩状态。而由于二手房交易触及的税费等费用高于新房交易费用,由于在提高首付及贷款量时,也很有可能影响到施政二线城市。

而对北京提出普通与非普通住房的差别化政策,目前看来,由于北京执行的非普通住宅的标准总价须低于486万元。如此看来,五环内基本为非普通住宅。这意味着以房换房的购房者在新政后首付比例将提高4成左右,牵扯到数百万元资金,对二手房交易将带来巨大影响。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,这会基本抑制改善需求中的投资比例,市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温,部分区域可能出现价格下行。大量连环单将受到影响,目前北京市场成交中大约50%是连环单交易,部分连环单乃至有超过组交易,从市场影响看,这其中未来毁约可能性大涨。

此轮新政的出台,对于投资客而言杠杆作用再次变小,将使未来成交集中在刚性首置需求,同时也对过热的区域降降温,让市场回复理性势态。住建部部长陈政高此前出席国务院办举行的发布会时提及6次“稳房价”,并表示尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题以及许多不确定的因素,但有利条件更多,有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康发展。看来2017,“稳”字主导。

(:李方)

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